أزمة تعديلات قانون الشهر العقاري..من البداية للنهاية

شهدت الشارع المصري خلال الساعات الجارية تساؤلات وحالة من اللغط الكبير بشأن عملية تسجيل العقارات فى مصر، وذلك مع بدء سريان تعديلات أخيرة علي قانون الشهر العقاري.

تعديل المادة 35 بالشهر العقاري

التعديل  كان  بالمادة 35 مكررمن القانون رقم 186 لسنة 2020  وهي ليست قانونا جديدا بل هى تعديل تشريعي بالإضافة إلى قانون الشهر العقاري السارى  حتى الآن وما زالت قواعد  التسجيل العقاري بنظام الشهر الشخصي كما هي .

صحة التوقيع

التعديل لم يتناول دعاوي وأحكام صحة التوقيع، التي لا علاقة  للشهر العقاري بها لا قبل صدور القانون الأخير  ولا بعد سريانها ، فهي دعوى قضائية تحفظية، ، وليس بشرط أن تنصب على عقد بيع عقار  بل ممكن ان تتناول أي شيء اخر كما انها  ليست من الدعاوي العقارية الواجب شهر صحيفتها .

بحسب التعديل دعاوي صحة التوقيع ما زالت قائمة ولم يتم إلغاءها وحجيتها ما زالت قائمة فهي دعوى تحفظية لإثبات أن التوقيع على عقد البيع الابتدائي العرفي، توقيع صحيح فقط (وفيه تقول محكمة النقض أن دعوى صحة التوقيع هي دعوی تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع علي المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه(الطعن رقم ١٧٢٨٦ لسنة ٨١ قضائية دوائر الايجارات - جلسة ٢٠١٩/٠١/٢٨

حجية العقود الإبتدائية

 التعديل الأخير لم يلغ  حجية عقود البيع الابتدائية‏ أو أي أثر من آثارها والتزاماتها الشخصية فالعقد الابتدائي يولد التزام شخصي وملزم لكلا طرفيه وفقاً لبنوده وأحكامه ولا يجوز التحلل من الالتزامات الواردة بها ، سواء ظل عقداً عرفياً او صدر بشأنه حكماً بصحة توقيع اطرافه ذلك  أن هذا البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه .(الطعن بالنقض رقم ٥١٢٦ لسنة ٧٣ قضائية الدوائر المدنية - جلسة ٢٠١٣/٠٦/١٨)يحيى سعد المحامى

التسجيل العقاري

 إجراءات  التسجيل العقاري مازالت  قائمة دون تعديل أو الغاء ، وهى - هي  ذاتها  من تقديم طلب للشهر العقارى وسدا الرسوم وضريبة التصرفات العقاريه ثم كشف التحديد ثم المقبول فالمشروع  فصالح للشهر واخير العقد المشهر  اى انه حتى الان ما زالت القواعد العامة والاستثنائية للتسجيل العقاري في مصر كما هي منذ عام ١٩٤٦ وحتى تاريخه ،و كل ما يتم ترويجه شائعات وليس لها أي أساس من الصحة أو القانون .

حظر المرافق

ما سيترتب علي هذا التعديل هو   منع توصيل ونقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وتليفونات وغاز وصرف صحي وتراخيص البناء والهدم الا لمن قام بتسجيل عقاره  حيث حظر توصيل جميع الخدمات العقارية من مرافق عامه او تراخيص بناء وهدم وخلافه إلا إذا كان العقار مسجلاً ..وذلك اعتبارا من 4/3/2021.

من أين بدأت القصة

القصة بدأت بتاريخ 5/9/2020 حيث صدر القانون 186 لسنة 2020 والذى تضمن اضافة  مادة جديدة برقم (35 مكررا) إلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، نصها الآتي:مادة (35 مكررا):

إذا كان سند الطلب حكما نهائيا، يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله، يجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا أو قيدا في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض........

ومن ثم فهى ماده خاصه فقط فقط بنظام الشهر الشخصي الذي ينظمه القانون رقم 114 لسنة 1946، وليس لها علاقة بنظام السجل العيني والذي ينظمه القانون رقم 142 لسنة 1964، وليس لها علاقة بنظام الشهر العقاري بالمجتمعات العمرانية الجديدة والذي ينظمه القانون رقم 27 لسنة 2018

طريق جديد للتسجيل

ماورد بالماده 35 المضافه وفقا لما جاء   بمذكرتها الإيضاحية أنها  طريق جديد للتسجيل العقاري واستثنائي، لتسهيل الإجراءات من خلال قيد الاحكام القضائية العقارية النهائية بـ (رقم وقتي) يتحول لـ (رقم شهر نهائي) بعد مرور شهر اذا لم يعترض على النشر احد بأحدى الصحف الورقية، أمام المكتب الرئيسي وليس أمام مأمورية الشهر العقاري المختصة مكانياً بموقع العقار ، وهى  لم تشترط اختصام الملاك الأصليين للعقار.