محمد عامر الخبير العقاري يكتب: ماذا نفتقد في ملف تصدير العقار؟

في ظل التغيرات الاقتصادية الاخيره والمتلاحقه ، والتي بلاشك تأثرت بها كافه القطاعات الاقتصاديه ومنها علي وجهه التحديد القطاع العقاري، فإن شركات التطوير العقاري في مصر تبحث عن فرص حقيقيه ومختلفة تمكنها من زياده المبيعات وتنشيط سوق العقارات، وفي ظل تلك الآمال باتت فكرة البحث عن مشتري خارجي للعقار المصري (تصدير العقار) هو الورقة الرابحة، أكد عدد من المطورين العقاريين أن فكرة تصدير العقار مازال أمامها 5 تحديات كبيرة، فهل تنجح فكرة التصدير العقاري في مصر في ظل وجود منافسة شديدة مع الدول من حولنا؟ وما الطرق الأخرى التي قد تسهم في تنشيط سوق العقارات؟

تحيا مصر 

ويظل الطموح بتحقيق الاستفاده القصوى وتحديدا اقتصاديا من تصدير العقار المصري للخارج - قائما ، الا انه يفتقد للعديد من الآليات والاطر التي تعزز من تحقيق ذلك بشكل يسهم بقوة في عملية التنمية، وللحقيقة لم نكن قادرين علي ان نتجه علي صعيد الدولة او المستثمرين للتوجه نحو الحديث عن تعظيم تصدير العقار المصرى للخارج، وتحقيق الاستفادة القصوى منه لو لم تقم الدولة المصرية بتنفيذ كل هذا الكم من مشروعات التنمية العمرانية في كافة أنحاء مصر ، فلا يمكن الحديث عن نجاح تصدير العقار ، ونحن كدولة لا نمتلك منتجا عقاريا يستطيع المنافسة عالميا ويسهم في تحقيق مساهمة اكبر في الناتج القومي الاجمالي، وطالما نحن نمتلك في مصر منتجا عقاريا بهذا الشكل وبهذه الآلية التي علي الاقل اصبح عليها طلب عالمي، فلماذا حتي الان فرصة مصر في تصدير العقار للخارج كبيرة جدا من الناحية النظرية ولكن عمليا صعبة للغاية، فعلي سبيل المثال تقدم الشركات العقاريه الوحدات نصف تشطيب، بينما قد يرغب العميل الاجنبي في شراء وحدات ذات تشطيب كامل؛ لأنه لا يمتلك الوقت أو المعرفة للبحث عن مقاول لاستكمال تشطيب وحدته، لذلك قد يعزف عن الشراء في مصر، وهو مايستلزم أن تقوم الشركات العقارية المصرية بتنفيذ الوحدات المتوقع تصديرها للخارج بنظام التشطيب الكامل هذا من ناحية.

ومن ناحيه اخري مشكلة تسجيل العقار؛ لأن العميل يشتري بورقة مختومة من الدولة حتى يكون مطمئنا أنه لن يتعرض لعمليات نصب أو بيع وهمي، هذا بجانب أن تسجيل العقار في مصر يأخذ وقتا طويلا وإجراءات صعبة لا يرغب العميل في القيام بها، كما أن نسبة كبيرة من الشركات العقارية في مصر ليست لديها وحدات مسجلة لأن الجهات الحكومية لاتسجل الأرض أو الوحدات قبل تنفيذ ٩٠% من حجم المشروع، وهو ما كان سببا رئيسيا في أن 80 % من العقارات في مصر غير مسجلة، كما اننا في حاجة ماسة لتعديل قانون الإقامة ليعطي الفرصة لملايين العرب من سوريا والعراق واليمن الذين يملكون الأموال ومتواجدين على أرض مصر من الحصول على عقار حتي ينعش إقبالهم اكثر علي الشراء في السوق العقارية المصرية.

كما أن تصدير العقار يتطلب عدة شروط، فى مقدمتها توافر الاستقرار الأمنى، وهو مانجحت فيه الدولة المصرية خلال الفترة الماضية، ولا شك أن استغلال موقع مصر الجغرافى يساعد على وضع العقار المصرى فى المقدمة، إلا أن نجاح تصدير العقار المصري للخارج يتطلب ضرورة توضيح مزايا تصدير العقار.

ولعل أبرزها إدخال عملة أجنبية لمصر، بالإضافة إلى التسويق السياحى لمصر عالميًّا، وهو ما يلقي بالتبعية دورًا كبيرًا على وزارتى السياحة والإسكان فى تسويق العقار المصرى، سواء من خلال إطلاق الحملات الإعلانية التسويقية، أو تنظيم معارض عقارية خارجية، أو تنظيم مؤتمرات لمسئولين مصريين فى الدول المختلفة، واستغلال تواجد الجاليات المصرية بكل دول العالم، أن تصدير العقار السبيل الوحيد أمام الدولة لجلب عملة أجنبية، ومن ثم فإنه ينبغي على الحكومة أن تدرك أنه قد حان الوقت للتوسع فى استراتيجية تصدير العقار المصرى للخارج، من خلال تقديم كل الحوافز والإجراءات المطلوبة لتسهيل تصدير العقار للخارج.

كما أن تصدير العقار فرصة الدولة لجذب استثمارات أجنبية مباشرة إليها، وخاصة مع الاستقرار السياسى والأمنى الذى تنعم به البلاد حاليًّا، بالإضافة إلى فرق العملة الناتج عن قرار تحرير سعرالصرف، والذى يسعى الكثيرون للاستفادة منه للحصول على وحدة عقارية متميزة.

ولا شك أن تواجد عدد كبير من الجاليات المصرية بالخارج يعتبر عاملًا كبيرًا وقويًّا لإنجاح تجربة تصدير العقار المصري للخارج، حيث إن إجمالى عدد المصريين المقيمين فى الخارج حتى نهاية عام 2016، بلغ 9 ملايين و470 ألفًا و674 مصريًّا، لافتًا إلى استحواذ المنطقة العربية على النسبة الأكبر، حيث يتواجد بها 65% من إجمالى المصريين المقيمين بالخارج بنحو 6.2 مليون مصرى.

يقيم منهم فى الدول الأوروبية نحو 1.2 مليون مصرى، ما يعادل 13.2% من إجمالى عدد المصريين بالخارج، بينما يوجد فى دول الأمريكتين 1.6 مليون مصرى، أى ما يعادل 16.7%، يليها الدول الآسيوية واستراليا بنسبة 3.7%، ثم المنطقة الأفريقية بنسبة 0.5%. 1.2 مليون مصرى مقيمون فى الدول الأوروبية، أى ما يعادل 13% من إجمالى عدد المصريين فى الخارج، منهم 560 ألف مصرى مقيم فى إيطاليا، أى مايعادل 44.8%، وفرنسا فى المرتبة الثانية على صعيد تواجد المصريين فى أوروبا بعدد 365 ألف مصرى بنسبة 29.2%، بينما ألمانيا بعدد 77 ألف مصرى، بنسبة 6.2%، وإنجلترا بعدد 62.5 ألف مصرى بنسبة 5.0%، وتتجه أقل الأعداد إلى باقى الدول الأوروبية.

وسجل عدد المصريين المقيمين بالدول الأفريقية (غير العربية) بنهاية العام الماضي نحو 46.9 ألف شخص 85.3% منهم في جنوب أفريقيا (40 ألف شخص)، و1.9% في نيجيريا (900 شخص).

ولا شك أن مصر انفتحت بشكل كبير خلال الفترة المقبلة نحو آلية تصدير العقار المصري للخارج من خلال المشاركة بالعديد من المعارض العقارية الخارجية، وشاركت مصر في عدة مؤتمرات دولية مهمة، في مجال العقارات، وعرضت رؤية متميزة منها، مؤتمر “باتيمات” العقاري في باريس، في الربع الأخير من 2017، وهو أكبر معرض في أوروبا، بمشاركة الدول الأفريقية والأوروبية، يحضره أكثر من 72 ألف زائر، وفي النهاية هناك مجموعة من الآليات لابد من التوجه نحو تنفيذها لنجاح آلية تصدير العقار المصري للخارج، وهي التوسع فى المعارض العقارية الخارجية كأحد الحلول لتصدير العقار المصرى، وكذلك التوجه نحو فكرة إصدار شهادة جودة عقارية “أيزو” للشركات الراغبة فى التواجد بالمعارض والتسويق لمنتجاتها بالخارج، وتحصل الشركات على تلك الشهادة حال انطباق شروط يتم تحديدها من الدولة، منها الجدية وسابقة الأعمال والالتزام مع العملاء وامتلاك خبرات فى القطاع، كما يتم وفقًا لتلك الاشتراطات تصنيف الشركات بصورة مبدئية، وذلك لحين إصدار قانون تنظيم القطاع العقارى، وإنشاء اتحاد المطورين، وكذلك إنشاء مكاتب ممثلة للشركات العقارية فى كل دول العالم، بالتنسيق مع الحكومة المصرية يساعد على تسويق العقار المصرى خارجيا.