هل سيخضع مطوري العاصمه الإداريه لقرارات ال30%؟

لاشك أنه سادت حالة من الترقب والتساؤل لدي قطاع كبير من العملاء  فى السوق العقارية بشكل عام وممن يرغبوا من العملاء في الشراء في مشروع العاصمه الاداريه الجديدة علي وجه التحديد - علي اعتبار انها تحظي بالنصيب الاكبر من عمليات الشراء والبيع من قبل العملاء والمطورين علي مدار ال٤ سنوات الماضيه ، نظرا لما قدمه مشروع العاصمة الادارية الجديده من فرص استثمارية قويه ومتنوعه وذات معدلات ربحيه عاليه لكلا اطراف المعادلة البيعيه( العميل والمطور)، وذلك  عقب توجيهات الرئيس السيسي  الاخيره بعدم الإعلان عن طرح ايه مشروعات عقاريه علي اختلاف نوعيتها  للبيع إلا بعد ان يتم تنفيذ ما لا يقل عن نسبه 30% منها، ولعل ذلك ما أعلنته شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية من نيتها حول دراسة تعديل اشتراطات طرح الأراضى بمشروع العاصمه الاداريه الجديدة، وذلك  توافقة مع التوجيهات الرئاسية الاخيره، حيث  إن شركه العاصمه الاداريه  تقوم حاليا بتعديل الاشتراطات الجديدة لطرح الأراضى وفقا للتوجيهات الأخيرة بحيث تنص على إلزام المطورين بنسب تنفيذ30% قبل طرح المشروع للبيع،  الا انه من المتوقع أن يتم تطبيق هذا الشرط مع بدايه  الطرح للأراضي من المرحله الثانيه لمشروع العاصمه الاداريه على المستثمرين ، ولا اعتقد انه سيطبق القرار بأثر رجعي علي المطورين الحاليين بالمرحلة الاولي في مشروع العاصمه الادارية اي كان توقيت حصولهم علي الاراضي التي سيقيموا مشروعاتهم عليها، وذلك في حاله اكتمال القرار علي المستوي التشريعي وصدوره من مجلس النواب ليكتسب الصيغه القانونيه الألمانية.

هل سيخضع مطوري العاصمه الإداريه لقرارات ال30%

ولاشك  أن التوجيهات  الرئاسية الأخيرة  تعتبر نقلة مهمة وإيجابية فى السوق، شريطة أن تعمل الحكومة علي إدراجها من خلال منظومة أكثر كفاءة ومرونة وتراعى نظام عمل الشركات العقارية فى السوق المصرية، ولاشك أن العمل بنظام التسويق والبيع عقب تنفيذ نسبة من الإنشاءات، ينطوى على كثير من الإيجابيات، يأتى فى مقدمتها ضبط السوق وحماية العملاء من الشركات غير الملتزمة، وفى الوقت نفسه يوفر للمطور قدرا أعلى من الحماية ضد التقلبات العنيفة فى عناصر التكلفة، نظرا لأن الخطط السعرية مرتبطة بالتكاليف الحقيقية للإنشاءات.

هل سيخضع مطوري العاصمه الإداريه لقرارات ال30%

ولعل القرار المتعلق بالزام المطورين العقاريين بتنفيذ نسبه ال30% قبل طرح مشروعاتهم للبيع ليس لاعاقه المطورين العقاريين ، وليس قرار جديد علي صعيد الساحه العالميه، وإنما معمول به في كثير من الدول ، فعلي سبيل المثال السوق الإنجليزية تعد من أكثر الأسواق تنظيما، وتتبنى فكرة التسويق والبيع بعد تنفيـذ 30٪ من الإنشاءات، ولكن من اهم عوامل نجاح تلك المنظومه  هو تواجد دور قوى ومهم للجهاز المصرفى الذى يساند شركات التطوير العقاري منذ اللحظة الأولى وحتى تسليم الوحدات، ولعل ذلك مايعد متوافرا في مصر الان ، حيث يمتلك الاقتصاد المصري الان جهازا مصرفيا قويا واحترافيا ايضا - تستطيع شركات التطوير العقارى من خلاله تنفيذ ذلك.

ولعل فكره القرارت الاخيره المتعلقه بالزام المطورين العقاريين من القيام بتنفيذ نسبه 30% من مشروعاتهم الجديده قبل طرحها للبيع تقوم علي أن المطور يقوم فى البداية باختيار الأرض والتعاقد عليها، ثم يتوجه بدراسة مالية وفنية إلى إدارة الائتمان بأحد البنوك للحصول على قرض تمويلى، وبالتالى يكون البنك شريكا فى التمويل منذ اليوم الأول، وعند استكمال 30% من الإنشاءات يتمكن المطور من طرح المشروع للبيع، ويلتزم العميل بسداد ما بين 20 و30% من ثمن الوحدة لشركة التطوير قبل الاستلام، وهنا يأتى دور منظومة التمويل العقارى التى تسدد لشركة التطوير العقارى باقى قيمة الوحدة عقب الاستلام، ثم تتولى استكمال عملية التقسيط مع العميل على فترات زمنية طويلة.

هل سيخضع مطوري العاصمه الإداريه لقرارات ال30%

ولعل ذلك ماسيكون سببا قويا في القضاء علي السيناريو المصري في التطوير العقاري والذي تعتمد عليه معظم شركات التطويرالعقارى المصريه وهو ان منظومة التطوير العقاري في مصر تعتمد على علاقة شراكة بين العميل والمطور فى تمويل المشروع، حيث تتولى شركة التطوير العقارى تدبير الاستثمارات المطلوبة لشراء الأرض وسداد المقدمات ، كما تتحمل تكلفة وضع المخطط التفصيلى والتصميمات الهندسية واستخراج التراخيص والموافقات والحملة الترويجية، ويمكن تقدير حجم التكلفه المطلوبة وخاصه تكلفه الارض. حيث  أن الأرض بسعرها الحالى الان قد  تتجاوز 50٪ من التكلفة الإجمالية للمشروعات العقاريه، ثم تستخدم مقدمات حجز

الوحدات والأقساط الربع سنوية فى تدبير التمويلات المطلوبة لأعمال الإنشاءات والتشطيبات، وهو ما قد يمنح العميل مزايا فى سداد ثمن الوحدة على فترات زمنية أطول تمتد لأكثر من 10 سنوات فى الوقت الحالى.

وفيما يتعلق بمشروع العاصمه الاداريه الجديدة ومدي تطبيق القرارات الاخيره عليها ، فهناك سيناريو اخر يري بان السبب الرئيسي في صدور تلك القررات ، هو تأخر العديد من شركات التطوير العقاري في تسليم مشروعاتها للعملاء ، ولعل تلك القررات ستساهم في ضبط وتصحيح هذا الأمر، ولعل ذلك التخوف لايتواجد بمشروع العاصمه الاداريه ، وذلك لانه حتي الان لم تأتي اي مواعيد للاستلام وخاصه المشروعات المطروحه من قبل المستثمرين في المناطق المخصصة لهم من قبل الدوله بالعاصمه الاداريه الجديدة، وذلك علي الرغم ان نسبه تتجاوز ال98%  من المشروعات المتواجده في العاصمه الاداريه الجديدة الان قد اقتربت من الاعمال الانشائيه النهائية ، ان لم تكن قد انتهت بالفعل علي الرغم من أن مواعيد تسليمها لم يأتي بعد وخاصه المشروعات التي طرحت مع بدايه اطلاق مشروع العاصمة الادارية منذ ٤ سنوات ومن المفترض أن يتم تسليمها خلال نهايه العام الحالي ، كل هذا ان دل فإنما يدل علي احترافيه مطلقه في الاداره لتلك المشروع الذي اكتسب صبغه قومية، واحدث نقله نوعيه في شكل ونمط الاستثمار العقاري في مصر، وجعل السوق العقاري المصري الان يحظي برغبه قويه من العديد من المستثمرين المحليين والاجانب للتواجد فيه.

هل سيخضع مطوري العاصمه الإداريه لقررات ال30%

ولذلك فانه بات من الضروري ان تصبح لدينا في مصر الان هيئه مستقلة لاداره السوق العقاري وتنظم اليه الاستثمار فيه بما يعظم من جدواه وربحيته الاقتصادية للمطور والعميل - تكون مهمتها مراقبه السوق العقاري، وتوجيه كافه اشكال الدعم والمسانده علي الصعيد الاستثماري والمالي تحديدا ، وبخاصه للمطور الذي لاتتوافر لديه الملائه الماليه القومية التي تمكنه من تنفيذ مشروعاته بشكل منفرد دون الاعتماد علي سياسه البيع اولا، وذلك من خلال لعب دور الوسيط بين المطورين والجهاز المصرفي في تلك النقطه تحديدا، اما فيما يتعلق بمن يرغب من المستثمرين الدخول الي السوق العقاري دون امتلاك سابق معرفه او خبره استثماريه في المجال تؤهله لذلك، فيصبح دور تلك الهيئه هو تقديم كافه اشكال الدعم المعلوماتي والتوعية بمتطلبات الاستثمار العقاري داخل السوق المصري.