مبررات أول مشروع قانون أمام البرلمان لتأجيل تنفيذ تعديلات الشهر العقاري

 أعلن النائب ضياء الدين داود، عضو مجلس النواب، تقدمه رسميا بمشروع قانون بشأن أزمة المادة 35مكرر بقانون الشهر العقاري، والتى ستدخل حيز التنفيذ 6مارس المقبل،حيث يستهدف داود من مشروع قانونه، تأجيل التطبيق لمدة عام، علي أن يتم حذف وإلغاء الحظر المتضمن بالمادة بشأن عدم توصيل المرافق للعقارات الغير مسجلة، مع إضافة ضوابط بشأن عملية النشر للأحكام علي أن يكون بجانب الصحف القومية واسعة الانتشار  النشر الإلكتروني ولوحات الإعلانات بمأموريات الشهر العقاري وأقسام الشرطة والوحدات المحلية علي أن يكون الاختصام فى الدعاوي للملك الأصلي.

مجلس النواب والشهر العقاري

المذكرة الإيضاحية تضمنت مقدمة تحدثت بأن يحمي الدستور الملكية العامة والمليكة الخاصة طبقا للمادة 33 من الدستور، وأن للملكية العامة حرمه لا يجوز المساس بها، وحمايتها واجب وفقا للقانون وذلك طبقا للمادة 34من الدستور، والملكية الخاصة مصونه طبقا للمادة 35من الدستور، وبالتزامن مع واجب الدولة فى حماية حق الملكية، أخطر الحقوق الدستورية علي الاطلاق وفى فلكه تدور سائر الحقوق الدستورية، وبالتزامن مع الحاجة لتسهيل إجراءات التسجيل العقاري، ويما لا يضر بضمانات حماية الملكية العقارية لمصر والمصريين دون تفريط أو إفراط.

وحق الملكية من أهم الحقوق الدستورية علي الإطلاق، ولخطورته وأهمية حق الملكية لا يتم تنظيم أحكامه إلا من خلال تشريع عقاري وهوقانون الشهر العقاري، ومن السلطة التشريعية، ومن هنا يكون وظيفة المشرع بحث المشكلات التى تواجه أفراد المجتمع وإيجاد الحلول التشريعية لها بإجراءات مدروسة جيدا، وتتسم بإمكانية تنفيذها بسهوله، وصولا إلي تحقيق الغاية والهدف التشريعي منها وبما يحقق فى النهاية تيسيرات حقيقة للتسجيل العقاري بمصر قابلة للطبيق قانونا وعمليا، ولا تسبب المزيد من الأزمات والعقبات أمام المواطنين.

وتسهيل إجراءات التسجيل هدف قومي يسعي إليه جميع سلطات الدولة وخاصة التشريعية، ويحقق رغبه ملحه من المواطنين ويصون ممتلكاتهم، وهو مايعكس واجب الدولة دستوريا نحو تسهيل إجراءات التسجيل العقاري لحماية حقوق الملكية، وإثباتها أو نقلها، أمام مصلحه الشهر العقاري والتوثيق، والمزايا الإيجابية والفوائد المتنوعه لا تعد ولا تحصي كنتيجة مباشرة لتوثيق المتتلكات العامة والخاصة، ليس فقط حماية  للملكية العقارية ومنع التعدي عليها، بل لها مردود إيجابي اقتصادي واجتماعي وأمني، بما يحقق مبدأ استقرار الملكية العقارية وهو الجانب الأول للاستثمار.

وحيث أن المادة الأولي من القانون رقم 186لسنة2020 قد أصابها عوار دستوري وقانوني، وآثارت أزمة وجدل كبير سواء بمجلس النواب أثناء مناقشتها  عام 2020 أو حاليا برفض من جميع فئات المجتمع المصري علي مدار الأيام الماضية بمناسبه قرب سريان أحكامها فى السادس من مارس 2021،وخلت من تقديم أي تسهيلات حقيقة فى إجراءات التسجيل العقاري بمصر، كما ذكرت مذكرتها الإيضاحية، ولائحتها التنفيذية بل بالعكس زادت من تداعيات أزمة التسجيل العقاري، وهددت الملكية العامة والخاصة، وأمتد تأثيرها الضار بحظر توفيق المرافق العامة والتراخيص لـ95%من عقارات مصر، وشل حركة تداول العقارات والاستثمار فيها.

وتضمنت المادة الثانية منها أجلال قصيرا لموعد بدء سريانها فى السادس من مارس 2021، والمقرر بستة أشهر فقط من اليوم التالي لتاريخ نشرها فى الخامس من سبتمبر 2020، وهي مهلة غير كافية لاستعداد المواطنين، ومع التأكيد علي أن أي مشروع قانون للتسجيل العقاري أو حتي تعديل محدود، لابد أن يسبقه تطوير وإعاده هيكلة شامله للشهر العقاري، حتى لا تكون المكتب سبب فشل تطبيق القانون علي أرض الواقع شكلا وموضوعا.

وقد أصابت المادة 35مكرر الصادرة بالقانون 186 لسنة 2020 عدد كبير من العيوب الدستورية والتشريعية وفقا للعرض التالي

المادة الأولي

أولا..الفقرة الأولي من المادة الأولي..والخاصة بـ إذا كان سند الطلب حكما قضائيا عقاريا نهائيا وبدون اختصام المالك الأصلي.

بما أن الدولة ملتزمة دستوريا بحماية الملكية العامة والملكية الخاصة، وأن للملكية العامة حرمة لا يجوز المساس بها، وحمايتها واجب وفقا للقانون، والملكية الخاصة مصونه، ووفقا لهذا النص التشريعي المعيب يفتح الباب علي مصراعيه لمافيا سرقة الأراضي من خلال  اصطناع نزاعات عقارية قضائية وهمية، والفوز بحكم قضائي عقاري لم يبحث به ملكية ولا تكليف، ولم يختصم به الملاك الأصليين للعقار، ولم يراعي فيه مبادئ التسجيل العقاري وخاصة مبدأ الأسبقية وبحث حالات التعارض والتزاحم والتداخل، وبأحكام قضائية  غالبيتها انتهت بالتسليم بالطلبات للمدعي صلحا، ومعظمها تم رفض شهرها بمأموريات الشهر العقاري المختصة بعد بحثها قانونيا لإدعاء أطرافها ملكية الغير سواء كان الغير الدولة أو الأفراد، أو التى لا تستند ملكيتها لسندات ملكية مسجله، ولا يعلم به المالك الحقيقي ولم يتم اختصامه  قضائيا، والمفترض أن الدستور والقانون يحميه ويحمي ملكيته وليس يساعد علي سرقتها والتعدي عليها، لكن بموجب هذا النص التشريعي الكارثي أصبح كل الشعب المصري مهدد بسرقة أرضه أو عقاره من خلال نزاع قضائي مصطنع ثم بموجه المعتدي مستفيدا من المادة 35مكررا من تقنين سرقته الغير مشروعه، وتحويلها لعقد مسجل مشروع قانونا، ويهرب من المساءلة القانونية مدنيا وجنائيا، حيث لا يتم اختصام وإعلان الملاك الأصليين للعقار، كأحد أهم مبادئ التسجيل العقاري بمصر وكل دول العالم، وبالتالي يجب تعديلها والنص علي ضرورة اختصام المالك الأصلي، ليصدر التسجيل فى مواجهته، وضرورة إضافة المزيد من الضمانت الأخري لمنع مرور أحكام قضائية مصطنعه تهدد الملكية العامة والخاصة وتسهيل الاستيلاء عليها.

ثانيا:الفقرة الثانية من المادة الأولي والخاصة بالاعتراض علي صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر بإحدي الصحف القومية واسعه الانتشار علي نفقة صاحب الشأن.

1- وحيث أن مدة الاعتراض بشهر واحد فقط، مهلة قصيرة للغاية ولا توفر الضمانات الأمنه لعلم الكافة بعملية الشهر المؤقت وفقا للمادة 35مكرر، وإتاحة الفرصة لهم لإبداء اعتراضهم علي نظام الشهر الاستثنائي، فأصبح من الضروري دستوريا وتشريعيا لحماية الملكية الخاصة والعامة زيادة المدة المسموح خلالها بالاعتراض إلي ثلاثه أشهر، لأنه طريق استثنائي للتسجيل العقاري، ومن الضروري توخي الحذر والتريث وخاصة عند التعامل مع حقوق الملكية العقارية والتى تناولها الدستور بالحماية مرارا وتكرارا.

2- النشر العقاري الورقي بإحدي الصحف اليومية واسعه الانتشار لا يوفر أي ضمانات تشريعية  لعلم وإعلان الملاك الأصليين للعقار، أوالغير ولا يحقق العلم اليقيني والفعلي بعملية الشهر الاستثنائي وفقا للمادة 35 مكرر وبعد شهر من تاريخ النشر الورقي يتم التسجيل النهائي فهي طريقة بدائية جدا للنشر والإعلان فى عصر التكنولوجيا والرقمنة، فلابد من الإعلان الفعلي وليس الحكمي، ولن يجدي أبدا النشر الورقي فى الجرائد بأحدي الصحف القومية، ودون اعتراض من أحد فى ضمان حماية الملكية العقارية ومنع اغتصابها، والنشر معرض للغش والتدليس لأنه قائم علي اساس أفتراضي غير صحيح أن جميع ملاك العقارات من المصريين والأجانب داخل مصروخارجها يجيدون اللغه العربية، ويقرأون الصحف القومية يوميا، وحتي المهتم لا يلتفت كثيرا إلي الإعلانات المبوبة أو العقارية ولا تجذب انتباه من الأساس، وقد لا يستطيوعون القراءة والكتابة، ومن يضمن أن مدعي الملكية قضائيا لن يقوم بسوء نية بشراء جميع الصحف القومية ببضعه ألاف من الجنيهات قبل عرضها ونشرها بمنافذ بيع الصحف والجرائد وخاصة بمكان العقار أو بموطن الملك الأصلي الحقيقي أو الغير ذو الصفى والمصلحة والذي من حقهم الاعتراض للدفاع عن ملكيتهم، وفقا للمادة 35مكرر وذلك للهروب التحايل علي القانون، وتفويت الفرصه عليهم فى العلم بنقل الملكية العقارية للصادر لصالحه الحكم القضائي، وبنيته تسجيل العقار لصالحه دون علمهم، وبعملية تسجيل قانونية مشروعه وسيحصل فى النهاية علي رقم شهر نهائي وأصبح مالكا بعقد نهائي مسجل علي خلاف الحقيقة والواقع، ومن هنا يلزم إيجاد طرق جديدة تواكب تكنولوجيا العصر الحديث، وتضمن علم الملاك الأصليين والغير ذي صفة أو مصلحة من عملية الشهر الاستثنائي وفقا للمادة 35مكرر وضرورة إضافة المزيد من ضمانات النشر الكفيلة بتحقيق علم الكافة بخطورة آثار المادة 35مكرر من خلال النشر الإلكتروني مع الورقي بالصحف اليومية وفى الجريدة الرسمية وباللصق علي جدران العقار فى مكان ظاهر أو بلوحه ظاهرة وبلوحه إعلانات عقارية تخصص بمأمورية الشهر العقاري المختصة وبقسم الشرطة وبالوحده المحلية الواقع بها العقار طوال مدة الشهر وليس يوم واحد من الشهر.

ثالثا:الفقرة الثالثة من المادة الأولي

والخاصة بحظر توصيل أو نقل المرافق العامة والتراخيص إلا إذا كان العقار مسجلا

الفقرة الثالثة من المادة رقم 35 مكرر بقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة1946 والمستحدثه لأول مرة، وهي الأكثر جدلا وخطورة، فقد فرضت حظر قانوني ملزم لجميع عقارات مصر وليس فقط الخاضعه لنظام الشهر الشخصي، وذلك بمنع توصيل كافة الخدمات العقارية من مرافق عامة وتراخيص أو التعامل مع أي وزارة أو جهة حكومية إلا إذا كان العقار مسجلا، ومن الثابت أن 95%من عقارات مصر غير مسجله بالشهر العقاري.

ومن المعروف دوليا فى التشريعات العقارية من أن حظر توصيل ونقل المرافق العامة إلا إذا كان العقار مسجلا يتم تشريعه فقط إذا كانت نسبة العقارات المسجلة تزيد علي 80%وهو ما لا يتوافر فى الواقع العقاري المصري،حيث أن نسبه العقارات غير المسجله 95% ومن ناحية أخري سيزيد من ناحية استياء المواطنين من خدمات الشهر العقاري والتوثيق لأن الحظر ضمن القوانين المنظمة للشهر العقاري، ومن ناحية أخري سيكون له بالغ الضرر علي السوق العقاري المصري، وكان من الأفضل تشريعيا ومن حسن التنظيم التشريعي السليم أن يكون داخل قوانين البناء والمرافق العامة، وليس ضمن تشريع عقاري مدني بحت، ينظم أحكام التسجيل العقاري، وضرورة إعادة النظر فى المادة 35مكرر بقانون الشهر العقاريوتأجيل موعد سريانها التى تنظمها المادة الثانية من القانون رقم 186 لسنة 2020 وضروره عرضها للحوار المجتمعي والدراسة ومدي مطابقتها للدستور وتعرضها لقوانين أخري، ومنعا لأي آثار جانية ضارة محتملة سيعاني منها الكثيرين من فئات الشعب المصري كأزمة عقارية ثانية لأزمة التصالح بمخالفات البناء وما لحقها من توابع وجدل كبير لا يزال قائم.

وبناءا عليه وفى ظل الواقع المؤلم للتسجيل العقاري فى مصر من أن نسبه العقارات المسجله لا تتعدي 5% والمادة المستحدثه تفترض أن الملكية مسجله بكامل الجمهورية بنسبة 100% وطبعا هذا يصطدم وسيفتح العديد من المنازعات والمشاكل بين المواطنين وشركات المرافق بخلافه تهديده السلم والأمن القانوني والاجتماعي بين أفراد المجتمع لما يسببه من استياء شديد وغضب عارم من المواطنين تجاه أجهزه الدولة الرسمية بعد مرورهم بمرحلة سداد مقابل التصالح علي مخالفات البناء وبالتالي من الضروري تشريعيا إلغاء الفقرة الثالثه من المادة الأولي من القانون رقم 186لسنة 2020.

المادة الثانية من القانون رقم 186لسنة2020 والخاصة بالنشر فى الجريدة الرسمية وموعد سريان المادة 35مكرر فى السادس من مارس 2021، حيث خلال الجدل المثار عند مناقشة المادة 35مكرر بتاريخ 16أغسطس 2020 استشعر بعض النواب أثناء مناقشة المادة 35مكرر، ما قد تسببه المادة 35مكرر من أزمة محتملة حال فورية تطبيق أحكامها، علي المواطنين من جه وعدم جاهزية مصلحة الشهر العقاري والتوثيق لتنفيذها من جهة أخري، وخاصة فى ظل انتشار جائحة كورونا واقترح بعض النواب تأجيل تطبيق سريانها لمدة 6شهور، كمهلة لتوفيق أوضاع المواطنين القانونية والعقارية، وجاهزية الشهر العقاري لاستيفائهم تجنبا للزحام المتوقع علي مكاتب الشهر العقاري حال البدء فى تنفيذها وخاصة أن مكان تطبيقها المكتب الرئيسي للشهر العقاري فقط بكل محافظة"27مكتب بكل الجمهورية"وتزامن ذلك مع التدابير الاحترازية التى تتخذها الدولة للحد من انتشار فيروس كورونا وخطورة الأماكن المزدحمه.

ومع قرب موعد العمل بها السادس من مارس 2021، زاد حالة الاستياء والرفض الشعبي واعتراض الكثير من رجال القانون علي المادة 35مكرر ما بين المطالبة بتعديل المادة35مكرر سواء بالإبقاء أو التعديل أو تأجيل موعد سريانها ومن هنا أصبح من الحتمي تأجيل موعد سريانها لمدة سنة علي الأقل خوفا من الزحام المتوقع والحد من انتشار كورونا ومن أجل إعادة النظر تشريعيا بالمادة 35مكرر وإخضاعها لمزيد من التحليل ومدي تقديمها تسهيلات حقيقة للتسجيل العقاري يلمسها المواطن والبحث عن بدائل وحلول تشريعية أخري تضمن تسهيل إجراءات التسجيل العقاري وتحقق زيادة نسبة العقارات المسجلة إلي 80%علي الأقل.