رسائل علي عبد العال بخصوص تعديل قانون الإيجار القديم

ألقى الدكتور علي عبد العال، رئيس مجلس النواب، كلمة في الجلسة العامة للبرلمان، أثناء مناقشة مشروع قانون مقدم من الحكومة بشأن "بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى".

ووجه عبد العال خلال الجلسة عدة رسائل، قائلا: أجو الانتباه لكلماتى جيداً وفهمها:
1) أى علاقة قانونية يجب أن يحكمها العدالة، والعدالة تأتى من الاعتدال والاتزان وعدم الانحياز لطرف على حساب آخر.
2) وفقاً للقانون المدنى فإن لمالك الشيئ، وحده حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه.
3) عقد الإيجار طبقاً للقانون المدنى من العقود الواردة على الانتفاع بالشيئ وليست واردة على الملكية، وطبقاً للمادة (558) من القانون المدنى وأن عقد الايجار عقد يلزم بمقتضاه المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشئ لمدة معينة لقاء أجر معلوم وبالتالي لا يجوز قانوناً أن تكون مؤبدة أو غير محددة المدة.

ــ ولقد مرت مصر بأزمة سكانية استدعت وجود بعض الأحكام القانونية التى خرجت عن المألوف لمواجهة أزمة السكان فى السبعينات والثمانينات من القرن الماضى، ولكن يجب دائما أن تكون كل ضرورة مقدرة بقدرها.
ــ ولقد أصدرت المحكمة الدستورية العليا عدة أحكام قضائية فى خصوص تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.
• منها حكمها فى القضية رقم (21) لسنة 7 قضائية بجلسة 18/5/1989.
• وحكمها فى القضية رقم (6) لسنة 9 قضائية بجلسة 6/4/1995.
• وحكمها فى القضية رقم (11) لسنة 23 قضائية بجلسة 13/5/2018.

والذى ينظر لهذه الأحكام جميعاً يتضح أنها اعترفت وأقرت معاملة الأماكن المؤجرة لأغراض السكن معاملة مختلفة عن الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن.

لكن المحكمة الدستورية العليا رفضت التفرقة فى أحد أحكامها بين أعضاء كل فئة، فرفضت زيادة الأجرة لبعض الأغراض غير السكنى وقالت أن جميع أغراض غير السكنى يجب أن تتمتع بالحماية المتساوية فى زيادة الأجرة وهذا يعنى اعترافها بتساوى المراكز القانونية للمستأجرين جميعاً لغير أغراض السكنى.

وبتاريخ 13/5/2018 أصدرت المحكمة الدستورية حكمها في القضية رقم (11) لسنة 23 قضائية (دستورية) وتمن منطوقها:
أولاً: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم (136) لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد..."، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

ثانياً: بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخاً لإعمال أثره.
وقد تضمن حكم المحكمة أنه: "لما كان جميع مؤجرى الأماكن لاستعمالها في غير غرض السكنى، في علاقاتهم بمستأجريها، في خصوص الامتداد القانوني لمدة عقد الإيجار، تتكافأ مراكزهم القانونية، مما يستوجب ـ من زاوية دستورية ـ وحدة القاعدة القانونية التي ينبغي تطبيقها في حقهم ـ إلا أن المشرع ـ بموجب النص المطعون فيه ـ قد خالف ذلك، إذ اختص فئة المؤجرين لهذه الأماكن لأشخاص اعتبارية، بمعاملة أدنى من قرنائهم المؤجرين لها لأشخاص طبيعيين، وقالت المحكمة أن هذا التمييز في المعاملة بين طائفتى المؤجرين لأماكن لاستعمالها في غير غرض السكنى، بحسب ما إذا كان المستأجر شخصاً اعتبارياً أو شخصاً طبيعياً، رغم تكافؤ مراكزهم القانونية، باعتبارهم جميعاً مؤجرين لأماكن مخصصة لغير أغراض السكنى، مما كان يوجب أن تنتظمهم جميعاً قواعد قانونية واحدة، لا تقيم في مجال تطبيقها تمييزاً بينهم من أي نوع، ومن ثم، فإن إقامة النص المطعون فيه هذا التمييز التحكمى بين هاتين الطائفتين من المؤجرين في هذا الخصوص.

وبناء على ما تقدم، تقدمت الحكومة بمشروع قانون جديد ينظم هذه المسألة ويعالجها استجابة لحكم المحكمة الدستورية العليا.

وقصرت تطبيق أحكامه على الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الاعتبارية سواء كانت عامة أو خاصة.

وعندما ناقشت اللجنة المشروع ارتأت أن العدالة تقتضى أن يتساوى الأشخاص الطبيعيين مع الأشخاص الاعتباريين طالما اتحدوا جميعاً فى الأغراض وهى غير غرض السكنى.

وهنا أؤكد على بعض المعانى الهامة:
أولاً: لا مساس بالسكن، السكن خط أحمر، والمشروع يتكلم عن الأغراض غير السكنية.
ثانياً: أن تطبيق القانون ليس فورياً إنما بعد خمس سنوات وهى مدة كافية تماماً ليتدبر كل طرف أموره، وأؤكد أن القانون يعطى مهلة مقدارها خمس سنوات.
ثالثاً: أننا أمام مفارقة عجيبة مضمونها إن مالك العقار واحد ولديه اثنين من المستأجرين لغير غرض السكنى الأول شخص اعتبارى، والثانى شخص طبيعى وهذا ينطبق عليه القانون وهذا لا ينطبق عليه.